Введение в российское право недвижимости
Предлагаемая читателю книга представляет собой обобщенный результат исследований, проведенных автором в сфере права недвижимости на протяжении последних 15 лет. В ней анализируются проблемы понятия недвижимой вещи, принципа единства судьбы прав на земельный участок и возведенные на нем постройки, а также проблемы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Данное издание сможет заинтересовать как практикующих юристов (судей, нотариусов, юрисконсультов, адвокатов), так и иных специалистов, связанных с недвижимостью (кадастровых инженеров, оценщиков, риелторов).
Тв. переплет, 408 стр.
Российский юрист, кандидат юридических наук, доцент факультета права Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (НИУ ВШЭ)
Оглавление
Вступительное слово ............................................................................. 9
Раздел I. Понятие недвижимой вещи .................................................. 11
1.1. Постановка проблемы ............................................................... 12
1.2. Подход российского права к понятию недвижимой вещи ...... 15
1.3. Проблема квалификации вещей в качестве недвижимых........ 29
1.4. Единый объект недвижимости (совокупность земельного участка и здания) в судебной практике ................. 51
1.5. Реформа ГК РФ и концепция единого объекта........................ 68
1.6. Поэтажная собственность и единый объект............................. 85
Заключение ........................................................................................ 91
Раздел II. Принцип единства судьбы прав
на земельный участок и постройки на нем........................................... 93
Введение ............................................................................................. 94
2.1. Содержание регулирования....................................................... 98
2.2. Толкование гражданско-правовых норм
с учетом принципа единства судьбы........................................104
2.3. Последствия нарушения принципа единства судьбы – ничтожность или оспоримость сделки?..............108
2.4. Неприменение принципа единства судьбы
в отсутствие прав на земельный участок..................................112
2.5. Реализация принципа единства судьбы путем
вовлечения в оборот части земельного участка .......................116
2.6. Единство судьбы и учение о совокупности вещей ..................123
2.7. Собственник постройки обладает правом
собственности на земельный участок ......................................128
a. Купля-продажа....................................................................131
b. Иные сделки об отчуждении (мена, дарение, рента)...........133
с. Ипотека...............................................................................133
d. Аренда..................................................................................135
2.8. Собственник постройки обладает в отношении участка
правами из договора аренды или иной
обязательственной сделки........................................................137
а. Купля-продажа....................................................................138
b. Иные сделки об отчуждении (мена, дарение, рента)...........142
с. Ипотека...............................................................................142
d. Аренда..................................................................................143
2.9. Особенность строительной аренды .........................................144
2.10. Собственник постройки обладает правом постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком ...................149
а. Купля-продажа....................................................................149
b. Ипотека ..............................................................................152
2.11. Собственник постройки обладает правом
пожизненного наследуемого владения земельным
участком....................................................................................153
2.12. Собственник постройки обладает сервитутом ........................154
а. Купля-продажа....................................................................156
b. Ипотека ..............................................................................157
с. Аренда ..................................................................................158
2.13. Помещение в многоквартирном доме и принцип
единства судьбы ........................................................................159
2.14. Переход прав на нежилое помещение в нежилом здании
и принцип единства судьбы .....................................................161
а. Купля-продажа....................................................................162
b. Ипотека ..............................................................................163
2.15. «Обратное» применение принципа единства судьбы
на основании норм ЗК РФ и Закона об ипотеке .....................165
2.16. Единство судьбы при первоначальном приобретении
права собственности на постройку ..........................................168
2.17. Последствия прекращения права собственности
на земельный участок и принцип единства судьбы ................171
а. Изъятие участка.................................................................171
b. Принудительный выкуп .......................................................172
с. Конфискация и реквизиция участка.....................................173
d. Иные случаи.........................................................................173
2.18. Принцип единства судьбы в наследственном праве ...............176
Заключение .......................................................................................181
Раздел III. Государственная регистрация недвижимости...................183
Введение ............................................................................................184
3.1. Правовое значение регистрации прав......................................195
а. Общие положения ................................................................195
b. Нормативная основа............................................................202
с. Действие во времени ............................................................206
d. Соотношение с государственной регистрацией сделок........206
е. Объект регистрации............................................................210
f. Государственный регистрирующий орган.............................217
3.2. Принципы регистрационного режима .....................................220
а. Система принципов .............................................................220
b. Принцип обязательности внесения записи для целей
возникновения права (принцип внесения) .............................221
i. Введение ...........................................................................221
ii. Общее правило .................................................................221
iii. Исключения из принципа внесения ...............................225
(а) Универсальное правопреемство при наследовании ..........225
(b) Универсальное правопреемство юридических лиц ...........227
(с) Приобретение имущества членом потребительского
кооператива....................................................................229
(d) Приобретательная давность..........................................230
(е) Супружеская собственность ..........................................233
(f) Разграничение публичных земельных участков ................235
(g) Ликвидационная квота ...................................................238
(h) Приобретение права на земельный участок
под многоквартирным домом..........................................238
(i) Переход права ипотеки при уступке требования,
обеспеченного залогом недвижимости .............................239
(j) Передача государственного имущества в уставный
капитал акционерного общества при приватизации.......241
(k) Право члена семьи собственника на пользование
жилым помещением ........................................................242
(l) Переход прав в рамках принципа единства судьбы
прав на здания и земельные участки ................................242
(m) Гибель здания/сооружения/помещения/машино-места....244
(n) Прекращение ипотеки при прекращении
обеспеченного долга.........................................................245
(o) Приобретение застройщиком права собственности
на квартиры в многоквартирном доме............................245
(p) Приобретение недвижимого имущества
при помощи средств семейного капитала .......................248
(q) Выдача ценной бумаги, удостоверяющей право
на имущество..................................................................249
iv. «Лжеисключения» из принципа внесения .....................251
(а) «Инвестиционная собственность» .................................251
(b) Аренда недвижимости с правом выкупа .........................257
(с) Хозяйственное ведение и оперативное управление ..........258
(d) Приобретение доли в собственности
на недвижимую вещь.......................................................260
v. Дискуссия о принципе внесения и принципе
противопоставимости.....................................................260
vi. Злоупотребление принципом внесения .........................265
vii. Проблема регистрационного разрыва ............................267
viii. Соотношение регистрации перехода права
и передачи владения........................................................269
ix. Ограничения....................................................................274
с. Легалитет ...........................................................................275
d. Открытость .......................................................................278
е. Достоверность.....................................................................279
f. Специалитет........................................................................280
g. Старшинство ......................................................................282
3.3. Основание записи. Соотношение основания записи
и юридического последствия записи в реестре .......................285
а. Общие положения ................................................................285
b. Негативная и позитивная регистрационные системы ........285
с. Особенность нотариальных сделок ......................................295
d. Заявительный характер регистрационной системы ...........296
е. Заявительная система и влияние судебных актов ...............297
3.4. Возникновение прав на основании закона..............................299
3.5. Пределы правовой экспертизы у регистратора .......................301
а. Общие положения ................................................................301
b. Особенности экспертизы законности сделок
и решений собраний..............................................................302
с. Особенности экспертизы решений публичных органов.........305
3.6. Публичная достоверность реестра ...........................................308
а. Общие положения ................................................................308
b. Значение записи как презумпции принадлежности
зарегистрированного права..................................................308
с. Добросовестность. Стандарты добросовестности.............310
d. Иные элементы состава защиты лица, доверившегося
данным реестра ...................................................................315
i. Возмездность ....................................................................315
ii. Выбытие помимо воли.....................................................316
е. Защита лиц, приобретших ограниченные вещные права ......319
3.7. Особенности государственной регистрации сделок
с недвижимостью......................................................................320
а. Цели государственной регистрации сделки .........................320
b. Цели изначальной редакции норм ГК о регистрации
сделок...................................................................................321
с. Какая модель регистрации сделок действует
в России? ..............................................................................323
d. Примеры применения: аренда...............................................326
е. Примеры применения: участие в долевом
строительстве ....................................................................328
f. Примеры применения: уступка и перевод долга ....................330
g. Государственная регистрация и форма сделки ....................335
h. «Отмирание» государственной регистрации сделки:
ретроспектива ....................................................................335
i. Нормативное основание для государственной
регистрации сделки ..............................................................337
j. Отличие от учета договоров ................................................338
k. Регистрация нескольких сделок в отношении
одного и того же объекта....................................................338
l. Учет добросовестности третьего лица ...............................339
m. Публично-правовой аспект..................................................342
n. Изменение зарегистрированной сделки................................343
о. Принцип противопоставимости применительно
к изменению зарегистрированной сделки .............................343
р. Прекращение зарегистрированной сделки............................344
q. Уклонение от государственной регистрации сделки............346
r. Цель принудительной регистрации.......................................347
s. Диспозитивность правила о понуждении
к регистрации ......................................................................348
t. Основание для подачи иска ...................................................349
u. Решение о регистрации сделки.............................................350
v. Последствия недействительности сделки...........................350
w. Согласие на сделку при судебной процедуре
принудительной регистрации..............................................351
x. Параллельные иски о регистрации сделки
в отношении одной и той же недвижимости ......................351
y. Банкротство .......................................................................352
z. Принуждение к передаче необходимых
для регистрации документов ...............................................352
3.8. Отметки реестра........................................................................354
а. Общие положения ................................................................354
b. Отметка о возражении (протестация)..............................354
с. Отметка о судебном правопритязании ...............................355
Оглавление
d. Иные отметки ....................................................................355
е. Иные реестры ......................................................................356
3.9. Обжалование действий регистратора.......................................358
а. Общие положения ................................................................358
b. Предмет обжалования. Процедуры .....................................358
с. Отличие от иных способов защиты.....................................358
3.10. Возмещение убытков................................................................360
а. Общие положения ................................................................360
b. Возможные модели компенсации .........................................360
с. Основание ответственности ..............................................362
d. Компенсационный механизм применительно
к сделкам с жильем..............................................................365
е. Возмещение убытков в контексте регистрации
иных прав .............................................................................366
Библиографический список................................................................367
Алфавитно-предметный указатель .....................................................374
Указатель нормативных актов............................................................389
Указатель судебной практики.............................................................399
